07 Maggio 2014

La norma di comportamento Aidc 1.3.2014 n.190 analizza il trattamento ai fini Iva dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale spettante al conduttore per il rilascio dell'immobile ad uso commerciale.

A tale indennità, pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, viene sommata un'ulteriore indennità qualora l'immobile venga adibito, da chiunque ed entro una anno dalla cessazione del precedente contratto di locazione, all'esercizio della stessa attività o di attività affini a quelle esercitate dal conduttore uscente.
L'indennità non spetta se la risoluzione del contratto è imputabile al conduttore.
La posizione dell'Amministrazione finanziaria è quella di considerare l'indennità come un compenso riconosciuto dal locatore a fronte di un arricchimento per l'incremento di valore che il conduttore, riconsegnando il bene, rimette nelle disponibilità del proprietario. Per tale motivo ritiene che l'indennità sia da assoggettare ad Iva.
Diversa la posizione della dottrina, in particolare, secondo la norma di comportamento 190 dell'AIDC, viene chiarito che l'indennità:

• è irrilevante ai fini IVA per carenza del requisito oggettivo – manca la controprestazione. L'irrilevanza ai fini Iva discende dal fatto che l'indennità non trova giustificazione in benefici pluriennali per il locatore o per il conduttore subentrante per la durata residua del contratto.
• rileva ai fini Iva se essa si configura come corrispettivo di una prestazione resa, ad esempio se trattasi di indennità corrisposta per ottenere l'anticipato rilascio dei locali o per il subentro di altri conduttori.

Qualora l'indennità sia soggetta ad IVA, si seguirà il medesimo regime impositivo previsto nel contratto di locazione, ovvero esente se il canone è esente e soggetta ad Iva se il canone è assoggettato ad imposta.
Ai fini delle imposte dirette, per il locatore, l'indennità è deducibile secondo il criterio di competenza se possiede l'immobile in regime di impresa, ovvero deducibile per cassa qualora trattasi di una persona non imprenditore.
Per il locatario l'indennità concorrerà alla formazione del reddito nell'esercizio in cui matura, con possibile opzione per la tassazione separata, in caso di imprenditore individuale.